O investidor e o mercado imobiliário

  • Incorporadoras e construtoras investem em transparência para
    acessar o mercado de capitais via CRI, FIDC, fundo imobiliário ou
    ações

    As portas do mercado de capitais brasileiro foram reabertas no ano passado e, desde então, diversas companhias manifestaram interesse em entrar. Algumas já concretizaram seus planos, enquanto outras ainda se preparam, a exemplo de algumas construtoras e incorporadoras.

    O potencial de captação de recursos enche os olhos das firmas do setor. Para promoverem a incorporação e a construção de empreendimentos, elas contam hoje, basicamente, com capital próprio e financiamento bancário. Mas a realidade mostra que essas duas fontes começam a se mostrar insuficientes para atender aos níveis de escala necessários para manutenção dos padrões desejados de competitividade e lucratividade. 

    “O mercado imobiliário tem uma grande necessidade de capital, pois as empresas têm de compatibilizar o bolso dos compradores com o cronograma das obras”, explica Luiz Rogélio Rodrigues Tolosa, diretor de relações com nvestidores da Company. Enquanto as obras costumam durar até 36 meses, o financiamento concedido aos compradores dos móveis vai de 90 a 120 meses. Com tanta necessidade de capital e limitadas fontes de recursos, o crescimento dessas companhias fica aquém do potencial. Um exemplo é a própria Company, que planeja uma emissão de ações. Pelos
    cálculos de Tolosa, a pulverização da base acionária pode fazer com que a empresa triplique de tamanho em apenas três a quatro anos. Além disso, a listagem de papéis no pregão também é vista como
    forma de perpetuar a empresa, já que a participação dos filhos dos cinco sócios na gestão não é permitida.
    A Company tornou-se uma companhia aberta em 1999. Desde então, realizou duas emissões de debêntures e quatro de notas promissórias. “Quando a fila de emissões andar, queremos ser os primeiros do setor
    e de empresas de porte semelhante a colocar nossas ações no pregão”, diz o diretor. De acordo com Tolosa, a companhia vem se preparando há bastante tempo para esse momento. Desde 1986,  quando ainda era uma sociedade de responsabilidade limitada, ela já tinha os balanços auditados. Transparência é o primeiro passo Antes de bater na porta dos investidores, as construtoras e incorporadoras que querem captar via mercado de capitais estão se
    adaptando. Elas sabem que o primeiro tijolo a assentar se quiserem que os investidores ponham a mão no bolso é o da transparência, essencial para todos os instrumentos de captação que se pretenda utilizar: ceder recebíveis para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ou fundos de recebíveis (FIDC), emitir Cédulas de Crédito
    Imobiliário (CCI) ou constituir fundos imobiliários. “A disposição para abrir as informações é fundamental em qualquer instrumento”, diz Chuck Spragins, diretor da Uqbar, empresa especializada em finanças avançadas.
    Quando se trata de uma securitização, afirma Spragins, cabe a quem origina o crédito informar as características, termos e condições da carteira de recebíveis antes da emissão. Às securitizadoras, compete a divulgação de informações que permitam monitorar as carteiras ao longo do tempo. “O investidor deve exigir transparência antes de
    assinar o cheque para comprar o título, pois a liquidez dos CRIs é baixíssima”, diz Marcelo Rabbat, sócio da consultoria RiskOffice. Para aquelas que, além de atuarem com instrumentos ligados à securitização, planejam emitir ações, acrescenta-se a melhora no padrão de governança corporativa como pré-requisito indispensável antes de se lançar ao pregão.

    Nesse ambiente favorável à transparência, já existem empresas de capital fechado preocupadas em pavimentar a estrada rumo ao mercado. Para isso, designam profissionais para atuarem na área de relações com investidores e criam espaços em seus sites para atender a estes últimos. 

    A incorporadora Klabin Segall é uma das empresas que vislumbram no mercado uma alavanca para o crescimento. “Apesar de sermos uma companhia de capital fechado, prestamos conta como se tivéssemos o capital aberto”, diz seu diretor administrativo-financeiro, Eurico Magno de Carvalho. Trimestralmente, a companhia (que é uma sociedade
    anônima) divulga e seu resultado e conta com uma área de relações com investidores no site dedicada a dar transparência a suas informações financeiras. No papel de investidores, estão os parceiros estratégicos e financeiros que a apóiam em cada empreendimento. A empresa, que faturou R$ 50 milhões em 2003 e R$ 65 milhões em
    2004, fez uma emissão de R$ 5 milhões em CCIs no ano passado (os papéis foram adquiridos pelo Banco Pactual) e está em vias de completar outra, de R$ 7,5 milhões. Os títulos serão lastreados em recebíveis de imóveis de dois empreendimentos feitos na cidade de São Paulo.